Авторские материалы Снести, и без «проблем»! Как получить компенсацию при ликвидации дома

Федеральная кадастровая палата разъяснила порядок направления уведомлений о сносе домов. Речь идет о строениях, оказавшихся на территориях с особыми условиями использования. Например, возле газопровода или аэродрома. Что делать в случае получения такого уведомления? И когда можно рассчитывать на компенсацию? В этих вопросах разбирался обозреватель «Вестей ФМ» Борис Бейлин.

В России существуют сотни тысяч зон с особыми условиями использования. Одних видов таких территорий насчитывается 28 – от зон вокруг объектов культурного наследия, заповедников и природных парков до территорий возле автомобильных или железных дорог, около аэропортов или газопроводов. В некоторых случаях строить там ничего нельзя, хотя при этом земельные участки могут находиться в собственности граждан или организаций. И если на этих землях все-таки появляются жилые здания или какие-то иные постройки, местные власти или правообладатели особых зон должны проинформировать владельцев строений о необходимости их сноса.

Не так давно по России прокатилась волна судебных исков. Собственники газопроводов добивались сноса дач, оказавшихся в зоне их объектов. Причем часто дома строились с разрешения местных властей еще в советское время и права собственности на них были зарегистрированы в установленном порядке.

Как пояснили в Кадастровой палате, правительство утвердило четкие правила уведомления владельцев недвижимости о том, что их строения подлежат сносу из-за того, что они находятся в зонах, где, по соображениям безопасности, строить ничего нельзя.

Правообладатель таких зон (к примеру, компания, владеющая газопроводом) или местные власти обязаны отправлять уведомления о сносе по обычной или электронной почте. А также размещать соответствующее решение на своем официальном сайте и в районных газетах.

Рассылка уведомлений должна быть произведена в течение 6 месяцев со дня вступления в силу соответствующего постановления правительства. То есть до нового года все владельцы недвижимости в зонах, где строительство запрещено, должны получить такие извещения.

Земельный кодекс предполагает выплату компенсаций собственникам земельных участков за снос строений. Но только в том случае, если их дома ранее не были признаны самовольными постройками, а само строительство началось до установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории. То есть нужны документы, подтверждающие, что строение появилось на законных основаниях.

Отмечу, что это касается любых строений, от многоквартирных жилых домов до дач в СНТ.

Если бумаги – в порядке, нужно добиваться компенсации, отмечает адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов Москвы Светлана Жмурко.

ЖМУРКО: Если дом или другая постройка, расположенная на земельном участке, зарегистрирована в установленном порядке и в Росреестре есть сведения, что постройка является недвижимым имуществом, то ее владелец вправе требовать компенсацию. Нужно оценить этот дом либо посмотреть на его кадастровую стоимость, которую можно узнать, запросив выписку из ЕГРН, через официальный сайт Росреестра либо через МФЦ.

Проблема – в том, что пока нет четких правил выплаты компенсаций для владельцев сносимых объектов, оказавшихся в особых зонах, поясняет адвокат, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве Илья Иксанов. Нет механизма, в отличие от ситуации, когда сами земельные участки изымаются у собственников – скажем, для строительства новых дорог.

ИКСАНОВ: Он существует, но только когда речь идет о непосредственном изъятии. К примеру, под строительство железной дороги. А когда дом оказывается в санитарной зоне той же железной дороги, то вопрос о его изъятии решается неоднозначно. Толи будут его изымать, толи нет. Но, естественно, с точки зрения санитарных и пожарных норм нахождение жилого дома в непосредственной близости к тому же газопроводу – недопустимо.

В любом случае, владелец дома, получив уведомление о необходимости сноса здания, может не согласится с таким решение, отмечает Светлана Жмурко.

ЖМУРКО: Он вправе его обжаловать либо в вышестоящей инстанции, либо в суде. Нужно не затягивать с этим вопросом. Если было вынесено какое-то постановление главы администрации по поводу сноса, то это постановление нужно обжаловать в течение 3 месяцев с момента, когда оно было издано, либо когда собственник недвижимого имущества узнал о нем.

Как показывает практика с теми же участками, оказавшимися в близи газопроводов, суды, как правило, подтверждают решения о сносе – по соображениям безопасности. И отказывают гражданам в какой-либо компенсации. Хотя, конечно, это несправедливо. Нужна другая система, полагает Илья Иксанов.

ИКСАНОВ: По-хорошему, правоотношения должны быть выстроены следующим образом: если дом находится в санитарной зоне, а его строительство было согласовано муниципалитетом, то ответственность за выплату рыночной компенсации за этот дом несет муниципалитет. А муниципалитет уже будет обладать правом регрессного иска к должностному лицу, который такой документ подписал. Вот это были бы идеальные правоотношения. Но такой практики, к сожалению, у нас нет.

Ситуация постепенно меняется. Несколько месяцев назад Верховный суд разъяснил, что закон в подобных случаях не имеет обратной силы. К дачникам не может быть никаких претензий, если охранная зона газопровода появилась уже после строительства домов. А суды не имеют права признавать дачи незаконным самостроем, в случае если владелец участка не мог знать, что в отношении его земли действуют какие-то ограничения.

Но все это не касается собственников построек, вовремя не оформивших дома. Им отстоять свою правоту в суде будет очень сложно.