Авторские материалы Надо продать квартиру быстро? Государство – идеальный покупатель

Россияне смогут продавать свои квартиры государству. Минюст готовит механизм участия физлиц в аукционах по закупкам жилья для социальных нужд. Чиновники считают, что это может быть удобно и выгодно гражданам. Людям не придется искать покупателей по объявлениям и ждать продажи годами. Государство выкупит квартиру быстрее и без обмана. Однако есть и подводные камни. Государственные учреждения привыкли скупать жилье по «оптовым» ценам. У продавцов вторичных квартир, как правило, запросы гораздо выше. Экономический обозреватель «Вестей ФМ» Валерий Емельянов продолжит тему.

Квартиры от государства в России до сих пор раздают, но только – самым нуждающимся категориям, в основном малообеспеченным. В каждом регионе – свои правила, но в любом случае местные органы сначала закупают жилье у частных организаций, а затем распределяют его среди очередников. Сейчас закупки происходят в основном у компаний-застройщиков – сразу по нескольку штук через специальные аукционы, куда рядовым гражданам по факту вход закрыт. Во-первых, потому что для участия требуется залог (до 30% стоимости продаваемого жилья), а во-вторых, из-за непростых регламентов.

Минюст предлагает отменить залог и прописать физлицам алгоритм участия в тендерах, то есть позволить рядовым гражданам выставлять свои квартиры на аукционах наравне со строительными компаниями. Такой способ продажи не требует особого образования, разобраться можно и самому; на худой конец, с этим вполне справится любой риелтор, говорит партнер «ФБК Право» Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: Сами по себе конкурсы – это один из способов купли-продажи. Если наши люди разобрались, как продавать квартиры через закладку денег в ячейку в банке, то почему бы им не сделать это через цивилизованные электронные торги? От конкретного физического лица не будет требоваться сильно разбираться в процедуре, а просто надо нанять риелтора, выставить квартиру, дальше он скажет, что делать. Сейчас все происходит именно так, и здесь, думаю, будет так же.

Предложение о тендерах для физлиц уже лежит на столе у президента. Профильные ведомства – Минстрой, Минфин – пока молчат, но эксперты уверены, что идея не найдет серьезных возражений. Один из главных аргументов в пользу нововведения – что закупка квартир у населения позволит за короткое время обеспечить жильем многих «хронических» очередников, в том числе сирот. Сейчас им закупают квартиры еще на стадии котлована. Стройка длится до 5 лет, а с момента попадания в очередь может уйти до 10 лет, прежде чем человек получит положенную ему квартиру.

При покупке готового жилья у населения государство сможет заселять нуждающихся сразу же после аукциона. Правда, тут есть важный нюанс. Суть всех тендеров – найти минимальную цену, и местные администрации, как правило, выкупают для очередников самые дешевые квартиры, и это, как правило, именно «котлован». Разница в стоимости между готовой квартирой, пускай и со старым ремонтом, и той, которая еще в проекте, в Москве составляет от полумиллиона рублей за «однушку». То есть участие в тендере предполагает, что продавец жилья должен быть готов очень хорошо скинуть в цене. Но если нужно продать быстро, то госзакупки – это идеальный вариант, рассуждает главный редактор журнала «Дайджест недвижимости» Михаил Морозов.

МОРОЗОВ: Частники готовы очень здорово демпинговать. Во всяком случае те люди, которым срочно нужны деньги. Единичные лоты могут предлагать по очень привлекательным ценам. На сегодняшний день сроки экспозиции – достаточно затянуты, а деньги бывают нужны срочно. Участие физлиц в таких тендерах более чем реально.

Условную выгоду от участия в тендере по сравнению с обычной продажей можно посчитать так. Подержанная «однушка» в Москве в среднем стоит 6 миллионов. Если ее продажа займет полгода, то при нынешних ставках это сопоставимо с потерей 200 000 рублей. Если история затянется до года, то уже – 400 000. Участие в тендере предполагает, что продавцу, чтобы перебить предложения застройщиков, нужно будет сделать примерно такую же скидку, но только сразу, не выжидая весь срок экспозиции. В среднем ориентир такой, что минус 20% от рыночной цены квадратного метра дает гарантированную продажу, потому что никто дешевле не продает.

Правда, если выигрываешь тендер, то на этом история не заканчивается. Нужно быть готовым к тому, что будет приемка купленной квартиры, и если она найдет какие-нибудь нарушения СанПиН – по ремонту, например, или качеству сантехники – то сделку могут "развернуть". Это все должно быть заранее расписано в условиях конкурса. И если внимательно перед торгами все прочитать, то проблем быть не должно, добавляет Александр Ермоленко.

ЕРМОЛЕНКО: Конечно, процедура становится менее интересной с каждым новым требованием, поэтому если это будет слишком сложно, то конкурс не будет пользоваться популярностью. С другой стороны, это же – алгоритм, который объявлен заранее на площадке, которая проводит торги. Там, если двигаешься по пунктам, то дойти до финала бывает не так уж сложно.

Эксперты говорят, что продажа квартиры государству может быть особенно выгодна в удаленных регионах и небольших городах, где новостроек нет вообще или их очень мало. Поскольку конкурентов у граждан в лице застройщиков не будет, то и демпинговать не придется: администрация выкупит жилье по той цене, которую запросит продавец. При этом участие в тендере гарантирует безопасность сделки, потому что государство точно не обманет и не будет предлагать какие-нибудь сомнительные устные договоренности. Деньги поступят на банковский счет, все юридическое сопровождение оплатят за счет бюджета.