Авторские материалы В России ужесточают требования при выдаче льготной ипотеки с господдержкой

Финансовые власти собираются закрыть лазейку для недобросовестных застройщиков. Речь идет о серых схемах ипотеки, когда часть денег клиента минует эскроу-счет. Это создает существенные риски для граждан. В деталях разбирался Борис Бейлин.

По действующим правилам покупатель строящегося жилья вносит деньги на так называемый эскроу-счет. Эти средства фактически замораживаются. Застройщик сможет получить их только после передачи жилья клиенту. А для строительства нужно искать либо собственные средства, либо брать их в банке. Но бывает, что застройщику нужны деньги – здесь и сейчас. Тогда в ход идут различные серые схемы. К примеру, квартиру рыночной стоимостью в 10 миллионов рублей застройщик сначала продает связанной с ним компании. Скажем, за два миллиона. И именно эти деньги размещаются на эскроу-счетах. А затем компания-перекупщик продает квартиру конечному покупателю. Но уже по рыночной цене в 10 миллионов. В этом случая застройщик получает восемь миллионов рублей еще до сдачи дома. Естественно, это создает существенные риски.

Если дом не будет построен, покупатель квартиры без проблем получит только два миллиона рублей размещенные на эскроу-счетах, – поясняет почетный член Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

С этой схемой собираются бороться. По крайней мере в тех случаях, когда квартира продается по льготной ипотеке, – пишут "Известия" со ссылкой на министерство финансов. Предполагается, что, если ипотечная сделка не соответствует новым правилам, банк не сможет выдать льготный ипотечный кредит. То есть банки должны смотреть: применяется ли схема с переуступкой прав. Кроме того, условием льготного финансирования ипотеки станет размещение на счетах-эскроу полной стоимости жилья. Кстати, при покупке квартиры по договору уступки прав будущий участник долевого строительства может самостоятельно найти информацию о депонировании денег на счете эскроу. Если выяснится, что в сделке присутствуют два счета – то возможно применяется серая схема.

Напомню, что сейчас в России действуют несколько льготных ипотечных программ. Например, дальневосточная или сельская. А самая массовая – семейная. Она предназначена для покупки квартиры в новостройке или для строительства индивидуального жилого дома. То есть она не касается вторичного рынка жилья. Недавно семейную ипотеку продлили на шесть лет. Хотя и по новым правилам. Сейчас на ипотеку с государственным субсидированием под шесть процентов годовых может рассчитывать любая семья, где есть ребенок в возрасте до шести лет. Или семья в которой воспитывается ребенок-инвалид. Либо семьи в двумя и более несовершеннолетними детьми любого возраста, при условии, что они проживают в малых городах (численностью до 50 тысяч человек) или же в регионах в низким объемом строительства, таких насчитывается 35. Минимальный первоначальный взнос – 20 процентов от стоимости жилья. Максимальный размер кредита – шесть миллионов рублей. Но в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области – лимит больше. 12 миллионов рублей. Причем семейную ипотеку можно расширить. До 30 миллионов в московском и питерском регионах, и до 15 миллионов для всех остальных. Правда в этом случае часть кредита, которая превышает установленный лимит нужно брать по рыночной ставке, которая сейчас в несколько раз выше льготной. Семья может оформить только один такой кредит.