Авторские материалы Слишком доля мала: при каких условиях можно продать собственность без согласия владельца

Верховный суд разъяснил, как и при каких условиях можно заставить собственника незначительной части квартиры продать свою долю. Причем по закону это можно сделать без его согласия, но с выплатой компенсации. И она может не совпадать с его желаниями. В ситуации разбирался корреспондент "Вестей ФМ" Олег Яхонтов.

Владеть долей в квартире – дело не очень благодарное, не слишком удобное и отнюдь не самое инвестиционно привлекательное, учитывая, что эти несколько квадратных метров легко утратить по принуждению и по решению суда. Именно так может произойти с владелицей маленькой доли в трехкомнатной квартире. Как часто это бывает, свою часть жилья женщина получила неожиданно по завещанию первой хозяйки квартиры, которая распределила доли так: 4/9 (это – чуть меньше половины жилплощади) принадлежат главе семьи, еще треть – его жене, их дочь – хозяйка 11% квартиры, а еще 11%, или 1/9, жилплощади по наследству от матери достались родственнице. Та в квартире никогда не жила, за коммунальные услуги не платила, но, получив наследство, предложила родственникам выкупить ее долю за 373 500 рублей.

Семья же посчитала стоимость завышенной и согласилась на 187 000 рублей. Однако стороны к соглашению не пришли и обратились в суд. В иске было обозначено, что главные владельцы квартиры – семья – потребовали взыскать с них в пользу родственницы обозначенную ими стоимость доли, а затем прекратить ее право собственности на ее часть квартиры. Объясняли они это тем, что не могут выделить долю родственницы в общей квартире, поскольку ни одна из 3-х комнат в жилье даже близко не совпадает по площади с принадлежащими ей метрами, а получать компенсацию та отказывается.

Однако в районном суде, а затем и в апелляционной инстанции в иске отказали, опираясь на то, что родственница не согласна со стоимостью ее квадратных метров, обозначенной семьей, оснований для признания ее доли незначительной нет, а утверждение семьи о том, что проживать на своей части квартиры она не может, "носит формальный характер".

Однако Верховный суд с такой позицией не согласился, обратившись к 252-й статье Гражданского кодекса. По словам адвоката Андрея Дмитриева, документ дает право принудительно лишить участника общей собственности его доли с учетом нескольких условий.

ДМИТРИЕВ: В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. То есть можно и без согласия при условии выполнения этих трех пунктов: незначительность доли, она не может быть реально выделена и собственник не имеет интереса для использования общего имущества.

По мнению ВС, на предыдущих слушаниях не были поставлены вопросы о том, может ли родственница реально жить в квартире, не нарушая прав других собственников, имеющих большую долю жилья. И есть ли возможность предоставить ей изолированную комнату, и есть ли у ответчика интерес в использовании этого имущества. Кроме того, судьи не выясняли, сколько действительно стоит 1/9 доля квартиры, или 11% ее площади, и справедливы ли возражения женщины относительно предложенной ей истцами суммы компенсации. Дело отправлено на пересмотр, и, если будет признано, что доля жилплощади незначительна, не может быть реально выделена, то родственнице придется довольствовать той суммой, которую ей предложили хозяева квартиры, или той, о которой они договорятся в суде.